Si todo transcurre en los plazos que marca el planeamiento urbanístico y, sobre todo, si hay implantación de enseñas comerciales tractoras, el parque de medianas superficies de Cortes será una realidad a principios de la próxima década, dentro de ocho años, lo que generará un nuevo polo de atracción comercial y de ocio en el sur de la ciudad, colindante con la circunvalación BU-30, y un auténtico revulsivo para la vida y la actividad del barrio que da nombre a este proyecto.
Los promotores, la familia Andrés Golvano, no hablan de calendarios, pues saben lo complejo y costoso que es ir superando los trámites urbanísticos, aunque insisten en que siguen dando pasos para cumplir las exigencias que les impone la normativa tras tener aprobado definitivamente el Plan Parcial del sector S-37 Cortes.
Presiden la junta de compensación que promueve el proyecto, son propietarios de la mayor parte de los 133.726 m2 en juego (43.208 edificables con medianas superficies, comercios singulares y centros de ocio) y son conscientes de que este espacio ofrece unas ventajas diferenciales muy atractivas para la instalación de marcas comerciales de referencia, que son las verdaderas impulsoras de estos complejos.
De entrada, tal y como confirma la documentación del Plan Parcial aprobado por el Ayuntamiento el 20 de septiembre, el complejo comercial y de ocio se ubica en un nudo de comunicación periférico al sur de la ciudad. Literalmente, está rodeado de vías de primera entidad, empezando por la circunvalación BU-30, una autovía por la que circulan una media de 35.000 vehículos diarios y que tiene un acceso directo al parque por la salida 238.
Lo mismo ocurre con la penetración de Cortes, la vía que se construyó en su momento (fue inaugurada por el alcalde Valentín Niño) con el objetivo de crear tráficos de la circunvalación con la ciudad tras perder el trazado originario de la N-1 y toda la riqueza que generaba este movimiento.
Asimismo, está la carretera de Cortes, que conectará (en Las Veguillas) los tráficos del Bulevar Ferroviario con este complejo comercial.
El parque de medianas superficies está uniformemente distante de las otros parques operativos en la ciudad. El Mirador dista a 4,8 kilómetros; Parque Burgos, a 3,6; y Camino de la Plata, a 3,7.
Su clientela potencial supera los 226.000 habitantes, la mayor parte de ellos residentes en la capital y su alfoz, aunque siempre hay que tener en cuenta los grandes tráficos de potenciales clientes de paso.
Su situación, defiende el Plan Parcial es «viable y accesible», además de contar con viales ya construidos que circundan el sector y la posibilidad y cercanía de las infraestructuras básicas de agua, saneamiento y electricidad con las que ya cuenta el barrio de Cortes que, a su vez, dispondrá de suelo dotacional en la zona del parque más cercana al perímetro urbano.
cartuja. Al Plan Parcial se presentaron tres alegaciones, una de ellas firmada por la Federación de Empresarios de Comercio (FEC).
En su aprobación se han tenido en cuenta, entre muchas otras cuestiones, el impacto visual sobre la Cartuja de Miraflores, que dista 1,6 kilómetros de este emplazamiento. Asimismo, se ha tenido en cuenta que es una zona de servidumbres aeronáuticas, lo que limita la construcción de edificios y la colocación de elementos en altura.
El proyecto cuenta con informes de Tráfico, la Confederación Hidrográfica del Duero, Aviación Civil, Medio Ambiente, Industria, Protección Civil o Patrimonio, entre otros.
Calendario. El 'ok' al Plan Parcial abre un calendario exigente para los promotores. En 3 años, deben presentar el proyecto de actuación, con la reparcelación definitiva y las bases de la urbanización. En 5 años debe estar el proyecto de urbanización, con los servicios e infraestructuras del parque. En 6 años deben empezar a ejecutarse las obras y en 8 años, en torno a 2032, debería estar edificado.