Burgos capital dispone actualmente de 289.832 metros cuadrados desarrollados urbanísticamente o en fase de desarrollo para poder implantar a alguno de los grandes operadores de comercio y ocio o varios centros de medianas superficies. Es una oferta de suelo que lleva viva más de una década en el mercado inmobiliario, que ha despertado interés e incluso ha tenido numerosos pretendientes, pero que, a día de hoy, continúa vacía. La ciudad ha sido capaz de copar poco a poco sus espacios industriales con ampliaciones o nuevas implantaciones de empresas, pero no termina de atraer al gran negocio del comercio, algo que sí están logrando otras capitales del entorno de similar tamaño.

La atonía que sufre la capital contrasta con el gran dinamismo que vive el sector, que solo en los cinco primeros meses del año ha invertido más de 740 millones de euros en nuevos centros y parques comerciales en España, muy por encima del pasado año, según datos barajados por su patronal. 

Superado el bache de los confinamientos de la pandemia, no solo aumenta la afluencia de público a estos complejos sino también sus ventas, confirmando que la fórmula de los grandes espacios sigue vigente y puede convivir y competir con el comercio electrónico.

En Burgos, aunque muy tímidamente, también se vislumbra esta situación de aparente mejora. La última gran implantación en la ciudad fue la de Bricomart (hoy Obramat), a finales de 2018, con un almacén de 7.500 m2 y 120 puestos de trabajo en pleno Villalonquéjar IV. 

En 2021, El Corte Inglés apostó por reordenar y reforzar su oferta comercial en Parque Burgos, aunque a costa de cerrar sus centros en las calles de La Moneda y Vitoria y de penalizar el dinamismo comprador en el centro histórico. Ahora trabaja en la puesta en marcha de un supermercado de la enseña en los espacios de la calle Vitoria.

La cadena alemana de aparatos electrónicos, informáticos y telefonía MediaMarkt dio la sorpresa el año pasado al anunciar su implantación en un espacio del aparcamiento superior del centro comercial El Mirador. La operación incluye a Kiwoko, firma especializada en el mundo de las mascotas, y a la tienda de moda Kiabi, que ya ha abierto sus puertas.

La apertura de MediaMarkt será este septiembre y, de entrada, ya supondrá la contratación de 50 personas, a las que se suman otras 25 en los dos nuevos negocios vecinos.

La zona norte recobra así dinamismo comercial, aunque aún tiene en venta el pequeño parque de medianas superficies de Ten Brinke (junto a Obramat) y hay un parque comercial colindante a El Mirador, junto a la glorieta del monumento a Félix Rodríguez de la Fuente, con toda la tramitación gestionada desde hace una década, aunque sin visos de hacerse realidad en un plazo corto de tiempo.

Villalonquéjar. Un tercio del suelo comercial listo para implantaciones en la ciudad está en Villalonquéjar IV, aunque hace falta un promotor dispuesto a desembolsar 7,7 millones y, muy especialmente, a encontrar una oferta de grandes o medianas superficies que llene 76.000 m2. No tendrá que hacer ni estudios de tráfico ni más trámites urbanísticos, tan solo solicitar las licencias que necesita para levantar el gran centro o las medianas superficies.

El Ayuntamiento ha dejado claro que no va a cambiar los usos de este suelo, aunque llegue una gran industria que pida muchos metros cuadrados. El ordenamiento obliga a que el 10% del suelo del polígono se destine a usos comerciales y estas parcelas junto a la circunvalación (donde ahora se instalarán las barracas) impedirán que, en su día, el desarrollo industrial del polígono colisione con el desarrollo urbanístico de este barrio.

No obstante, el tamaño no parece ser el problema, pues la operadora Ten Brinke intenta vender desde hace más de 7 años 5.000 m2 para instalar un pequeño centro de medianas superficies. Ni la vecindad con Obramat y la ciudad ha animado la compra hasta la fecha.

Villafría. Pese a que han pasado más de seis años desde su anuncio, Inbisa asegura que no tirar la toalla con el que denomina Parque Comercial Evolución, que ocupa una parcela de 46.500 m2 junto a la N-1 y frente al aeródromo de Villafría. 

«El solar forma parte de nuestra cartera de suelos para promover un parque comercial de aproximadamente 25.000 m2, tal y como se definió en el Plan Especial aprobado. Factores como la pandemia, la guerra de Ucrania y la subida de los tipos de interés han interrumpido la comercialización del parque y, por tanto, el cierre de operaciones con un porcentaje de operadores suficiente como para comenzar las obras con garantías suficientes».

La promotora, que también levantó un complejo de naves aledaño, asegura que el proyecto cuenta con su Plan Especial y una licencia comercial aprobada por la Junta, «que únicamente habría que renovar una vez se comiencen las obras».

¿Y van a comenzar? «La necesidad de conseguir un porcentaje elevado de compromisos con operadores es fundamental para acometer la urbanización interior y la edificación del parque, minimizando los riesgos para que sea un proyecto de éxito».

Inbisa, que también deberá realizar una importante inversión para conectar el proyecto a la N-1 con un paso inferior, asegura estar en conversaciones con los más importantes operadores de retail nacionales e internacional que han manifestado su interés en implantarse.

Habla de operadores de alimentación como supermercados e hipermercados, restauración con las franquicias más reconocidas, electrónica y electrodomésticos, bricolaje y material de construcción, gasolineras, tiendas de deporte, mascotas, etc. 

Estos operadores trabajan en espacios de alquiler bajo contrato. Reunirlos es difícil, especialmente si no hay una marca señera que ejerza de polo de atracción de todo el complejo y a esas marcas les cuesta mucho venir a Burgos.

centro sur. La zona sur de la ciudad, la extensión de la calle Madrid hasta Parque Burgos (Hipercor) también vive su particular primavera, al menos eso se anuncia. En la antigua Automoba se ha abierto un nuevo supermercado y en el parque comercial aledaño, Centro Sur, se anuncia una inversión cercana a los 50 millones de euros y la creación de 500 empleos. 

Son los que generarán operadores parecidos a los que mantienen contactos con Inbisa o con los que quieren hablar los promotores del parque de Cortes, otros 40.000 m2 junto al citado barrio y la circunvalación de la ciudad que están a la espera de la aprobación definitiva del Plan Parcial (que ordene los contenidos de este espacio) y de la Autorización Ambiental de la Junta. El mensaje de sus impulsores es claro: pese a la compleja tramitación urbanística, siguen adelante y será el mercado el que decida qué tipo de uso comercial y de ocio se instala en este punto.

Los operadores a los que se apela continuamente, las grandes marcas de la distribución, han ido apareciendo y desapareciendo a lo largo de los últimos años interesandose por la ciudad. Muchos anuncios han sido meramente especulativos, de tanteo del mercado... Quizá ahora sea su momento.

¿Qué está pasando? Los que conocen la dinámica del sector de los centros comerciales de grandes, medianas o pequeñas superficies aseguran que lo primero que mueve una inversión es la masa de compradores, la población potencial que pueden hacer rentable un proyecto. «Burgos necesita esos 30.000-40.000 habitantes de más para superar los 200.000, porque en el radio de acción más próximo a la capital hay una provincia con serios problemas de despoblación».

La tramitación urbanística de estos espacios comerciales es muy compleja y consume mucho tiempo. Son, además, actuaciones que requieren de un estudio de tráfico, en el que se determine los cambios en los accesos que contemplen el incremento en los volúmenes de viajes y desplazamientos que va a generar el parque. Este estudio determinará si son necesarios nuevos viales, más carriles en los ya realizados, glorietas más grandes, pasos elevados o subterráneos..., en definitiva, una inversión a cuenta del promotor que suele ser millonaria.

Sin estas aprobaciones por parte del Ayuntamiento y la Junta de Castilla y León es imposible pedir licencias de obras para ejecutar primero, los cambios urbanísticos necesarios para poder instalar el parque, y posteriormente, levantar las naves de los negocios. «Hace falta mucho músculo financiero (capacidad crediticia y respaldo bancario) y un plan de negocio viable para lanzarse a esta aventura».

Mientras cumplan lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana (que data de 2014) los planes parciales o especiales se pueden reactivar en cualquier momento. Burgos sigue a la espera...