Ni se ha disparado la formalización de nuevas hipotecas, ni tampoco la compra de vivienda en Burgos. Sin embargo, en las últimas semanas -tras dos años de pesadilla que han supuesto la subida de los tipos de interés desde el 0% al 4,5%- sí se percibe un alivio entre las familias que están embarcadas en estos préstamos y los bancos ya anuncian que los costes irán disminuyendo paulatinamente hasta recuperar una cierta normalidad.

El euríbor a 12 meses, la referencia mensual de las hipotecas, lleva varias semanas de contención e incluso de descenso. La media de julio, la referencia que se aplicará el próximo mes de agosto, estará en el entorno del 3,55%, medio punto por debajo de lo que estaba el año pasado.

Javier Casado, director del Área de Negocio Cajaviva-Caja Rural, saca la calculadora y, tomando como referencia una hipoteca de 200.000 euros firmada a 30 años, esta rebaja supone una cuota de 898 euros al mes, 56 menos que lo que se pagaba en julio de 2023 y 700 euros de ahorro en el conjunto del año.

El alivio es importante y más si se dan por buenas las previsiones que manejan los bancos, que sitúan el euríbor en 2025 en el entorno del 2,75% frente al 3,50% actual. En números absolutos son 1.660 euros de ahorro al año (en la hipoteca comentada) con respecto al 4% del verano de 2023, que se elevan a los 2.000 euros en el verano de 2026, con un euríbor al 2,50%.

Son previsiones que desmontan dos años de pesadilla, que arrancaron el 27 de julio de 2022 cuando el Banco Central Europeo subió los tipos de interés medio punto, lo que supuso el arranque del proceso de encarecimiento del dinero más rápido de la historia del euro. En apenas un año, los tipos pasaron del 0% al 4,5% y muchas familias se enfrentaron a un quebranto económico muy importante.  

Tipo fijo. Casado puntualiza que el alivio no va a ser generalizado para todos los hipotecados, pues ha habido una apuesta generalizada por operaciones a tipo fijo, muy beneficiosas en tiempos de subidas desorbitadas como los vividos, pero perjudiciales en el caso contrario, como ocurre ahora. «Llevamos varios años firmando préstamos a tipo fijo, lo que está muy bien cuando los tipos están altos, pero ahora a muchos les va a afectar». 

Ante la nueva realidad, las entidades financieras están apostando por operaciones mixtas, hipotecas  a tipo fijo durante 2 o 3 años, blindadas ante un escenario como el actual, y aplicando un diferencial (una fórmula variables) a partir del tercer año, cuando se prevé un mercado de tipos más estable.

La estabilidad, reflexionan desde Cajaviva-Caja Rural, no parece que vaya a tener una incidencia en el mercado inmobiliario, en la venta de pisos, lo que indica que a la hora de comprar no pesa tanto el coste del préstamo, sino la disponibilidad de salario y la estabilidad laboral necesaria para afrontar la adquisición de una vivienda que también está subiendo sus precios.

Morosos. Las víctimas del alza desbocada de los tipos son muchas, aunque a nivel local, muchas familias han renegociado sus condiciones para no caer en morosidad. «Hay mucha oferta en banca  y es relativamente sencillo mejorar las condiciones de un préstamo. Muchas de las hipotecas que se firman no tienen nada que ver con la compra de una vivienda, sino con el intercambio de operaciones entre entidades buscando las mejores condiciones. La competencia ayuda a abaratar costes, máxime si ya no hay gastos para el cliente».